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    A Covid e a possibilidade de redução de valores no contrato de locação

    Confira o artigo de opinião da Dra. Dali Silva

    Escrito por Em Tempo* no dia 05 de março de 2021 - 20:06
    Dra. Dali Silva | Foto: Divulgação

    A Pandemia ocasionada pela Covid-19 impactou grandemente a economia mundial. O Brasil entrou em estado de calamidade pública, e especialmente em Manaus, devido as constantes a população encontra-se com sérias limitações para exercer as atividades econômicas, acarretando inclusive, uma grande onda de desemprego.

    Os comerciantes e lojistas além de não conseguirem vender seus produtos, muitas vezes ainda sofrem com o perecimento deles. Muitos profissionais liberais também ficaram sem condições de atender o público e ainda assim, precisam honrar os pagamentos estabelecidos nos contratos de locação, embora impedidos de exercem sua atividade profissional.

    Tenho atendido mulheres que perderam seus maridos por decorrência da COVID 19, e agora se encontram com dificuldades econômicas para continuar a manter a família.

    Os Contratos são regidos por alguns princípios, dentre eles, pelo Princípio da Força Obrigatória, que se baseia na regra de que “o contrato é lei entre as partes”, ou seja, após a sua celebração, as partes devem observar e cumprir as suas cláusulas como se fossem preceitos legais. Essa força de obrigatoriedade acarreta segurança jurídica aos negócios comerciais. No entanto, esse princípio não é absoluto.

    A Teoria da Imprevisão pode ser invocada quando ocorrer um fato imprevisível e superveniente que venha tornar essa obrigação excessivamente onerosa a prestação imposta a uma das partes, afinal os Contratos também precisam manter o equilíbrio entre as partes, trata-se do Princípio da Equivalência Material.  A esse respeito, os artigos 317 e 478 do Código Civil orientam que:

    ‘’Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”

    ‘’Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.’’

    No caso das locações, o artigo 567 do Código Civil prevê:

    ‘’Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.’’

    Desta forma, além da possibilidade de redução das parcelas de locação, esses fatores imprevistos, denominados de força maior, ou seja, que fogem ao controle da parte contratante, também podem ser utilizados para extinguir determinadas obrigações, podendo-se dar fim ao contrato. Tal como prevê o artigo 393 do Código Civil brasileiro:

    Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

    Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

    Conclusão

    Portanto, embora os contratos celebrados possuam a força de lei entre as partes, essa obrigatoriedade não é absoluta, a legislação brasileira prevê que, em casos que fogem ao poder de previsão, nos casos de força maior, os quais tornam as prestações excessivamente onerosas para uma das partes, pode haver a reformulação das cláusulas, ou mesmo o encerramento do negócio jurídico.

    Desta forma, diante das limitações que a Pandemia ocasionada pela COVID-19 tem trazido sobre o exercício da atividade econômica, sem contar com tantos falecimentos nos seios das famílias, os quais muitas vezes eram os provedores de seus lares, conclui-se que os contratos de locação de imóveis podem ser revistos, preferencialmente de forma amigável, e se não for possível, pode-se ajuizar tal demanda.

    Portanto, busque orientação jurídica para preservar e defender seu direto.

    O presente artigo não pretende esgotar esse tema, mas lançar informações relevantes numa linguagem clara e objetiva. Para saber mais entre em contato conosco:

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    ·         *Dali Silva: Advogada: OAB-AM 8159.

    ·         Advoga nas áreas: Cível (família & Sucessões), procedimentos em Cartórios; Inventários, e Regularização de Imóveis.

    ·         Colunista no Portal Em Tempo na área jurídica.

    ·         Pós- graduação em DIREITO PÚBLICO;

    ·         MESTRADO EM SUPERVISAO PEDAGÓGICA pelo Instituto Politécnico de Viana do Castelo- Portugal.

    ·         Pós- graduação em Docência do Ensino Superior.

    ·         Graduada em PEDAGOGIA pela FACULDADE MARTHA FALCÃO.

    Dali Silva

    Advogada

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